Kinh tế học dành cho luật sư (bài 4)

Đoan Trang (dịch) – Chúng ta đang tìm hiểu hai ví dụ kinh điển để biết phân tích kinh tế ảnh hưởng như thế nào đến công việc của các nhà lập pháp, các thẩm phán, học giả và người nghiên cứu luật pháp nói chung. Kỳ trước đã bàn về chính sách ban hành trần lãi suất tín dụng. Ở kỳ này, chúng ta sẽ tiếp tục với chính sách kiểm soát mức giá thuê nhà.

Nội dung sau đây được trích từ cuốn giáo trình “Principles of Law and Economics” [Các nguyên tắc về luật kinh tế] (2005) của Giáo sư Luật Daniel H. Cole và Giáo sư kinh tế Peter Grossman. Các chú thích trong ngoặc vuông […] là của người dịch.

Bài 1

Bài 2

Bài 3

Kiểm soát giá tiền thuê nhà

Những lý lẽ phản đối trần lãi suất tín dụng trên khía cạnh kinh tế cũng đúng với các chính sách kiểm soát giá tiền cho thuê nhà – vốn dĩ phổ biến ở nước Mỹ những năm sau Thế chiến II cho đến thập niên 1980. Việc kiểm soát giá tiền cho thuê nhà có nhiều hình thức và quy mô khác nhau: Có một số sắc lệnh chỉ hạn chế tỷ lệ lợi nhuận (trên vốn đầu tư) mà chủ cho thuê nhà thu được từ việc cho thuê, một số khác đưa ra nhiều quy định rất phức tạp.

Một sắc lệnh về mức giá thuê nhà ở Chicago yêu cầu chủ nhà phải trả lãi suất trên khoản đặt cọc của người đi thuê; cấm chủ nhà áp đặt mức phí phạt trả tiền chậm cao hơn 10 USD; cho phép người thuê nhà được khấu trừ chi phí sửa chữa vào tiền thuê nhà; và mặc định rằng mọi hành động đuổi người đi thuê nhà đều là nhằm trả đũa việc người đi thuê nhà khẳng định quyền lợi của họ. Năm 1987, Tòa Phúc thẩm Hoa Kỳ Khu vực 7 tại Chicago kết luận sắc lệnh này hợp hiến. Tuy nhiên, khía cạnh thú vị có thể thấy ngay được của vụ việc là ý kiến thuận của Chánh án Richard Posner, cho rằng sắc lệnh dù có hợp hiến thì vẫn là một chính sách tồi.

Chính quyền Mỹ ước tính mỗi đêm có 650.000 người vô gia cư trên toàn quốc. Nhiều đạo luật kiểm soát giá cho thuê nhà đã ra đời, xuất phát từ mong muốn bảo vệ quyền và giúp người nghèo thuê được nhà. Nhưng có nhiều khi các chính sách lại cho ra tác dụng ngược. Nguồn ảnh: Thinkstock.

Vụ án: Hội Môi giới Bất động sản vs. Chicago (Tòa Phúc thẩm Khu vực 7, 1987)

Chánh án Posner (ý kiến thuận – tức là cho rằng sắc lệnh hợp hiến)

Mục đích của sắc lệnh đã được nêu rõ là nhằm tăng cường chăm sóc sức khỏe, an toàn, phúc lợi cho cộng đồng, và chất lượng nhà ở tại Chicago. Đó không phải là… một kết quả chắc chắn. Cấm chủ nhà cho thuê được áp mức giá theo giá thị trường khi phạt thanh toán chậm – điều đó khó có thể là một suy nghĩ có tính toán nhằm tăng cường sức khỏe, an toàn và phúc lợi của người dân Chicago hay là nâng cao chất lượng nhà ở. Mà việc này có khi còn có tác dụng ngược. Hậu quả đầu tiên của sắc lệnh sẽ là làm giảm nguồn đầu tư mà chủ nhà dành để nâng cấp chất lượng nhà ở, bởi vì sắc lệnh khiến cho hoạt động cho thuê nhà trở nên tốn kém hơn. Các chủ nhà cho thuê sẽ cố gắng bù lại khoản chi phí cao hơn (tính bằng giá trị thời gian của tiền tệ, bằng dòng tiền mặt khó dự đoán hơn, và có lẽ cả tỷ lệ phá sản cao hơn) bằng cách tăng giá cho thuê. Họ thành công tới mức nào thì người đi thuê nhà sẽ bị thiệt hại tới mức đó, hay ít nhất cũng không được lợi lộc gì.

Chủ nhà cho thuê cũng sẽ soi xét khách hàng nghiêm ngặt hơn, bởi vì chi phí của việc cho thuê nhầm vào một tay vô công rồi nghề nào đó từ giờ sẽ cao hơn. Do đó, những người đi thuê nhà chậm chân [nguyên văn: “marginal tenants” – tức là những người còn dôi ra, những người còn lại. Từ “marginal” có nghĩa là “ở mép, ở bên lề”; trong kinh tế học, nó thường được dịch là “cận biên” – ND] sẽ phải khó khăn hơn trong việc thuyết phục chủ nhà cho họ thuê nhà. Những người tìm được nhà cho thuê nhưng chậm trả tiền thì sẽ được trợ giá bởi các chủ nhà quá sốt sắng (một số trong đó có thể cũng là những chủ nhà chậm chân trong việc tìm khách thuê nhà) cho nên họ sẽ phải trả tiền thuê cao hơn, bởi vì chủ nhà không thể biết trước được ai sẽ là người trả tiền đúng hạn. Chừng nào ý nghĩa bù đắp cho người nghèo của sắc lệnh còn thất bại thì chừng đó, chi phí cho thuê nhà – đối với người chủ cho thuê – sẽ còn cao hơn bình thường và do vậy, sẽ có ít nhà được đem cho thuê hơn: Trong số nhà hiện có, sẽ có nhiều nhà được chuyển thành chung cư hoặc nhà tập thể hơn, ít nhà được dùng để cho thuê hơn, so với bình thường [khi không có sắc lệnh trên].

Sắc lệnh không vì lợi ích của người nghèo. Như điều vẫn thường xảy ra với các đạo luật tưởng như nhằm gia tăng phúc lợi cho người nghèo, với sắc lệnh này, người hưởng lợi chủ yếu sẽ là tầng lớp trung lưu. Họ sẽ là những người chọn đi mua nhà thay vì thuê nhà (chuyển từ thuê nhà sang mua nhà sẽ làm giảm chi phí [tức là giá] của việc mua nhà, do cung về nhà cao hơn); sẽ là những người sẵn sàng trả mức tiền thuê nhà cao hơn để được ở trong căn nhà cho thuê có chất lượng tốt hơn; và (một nhóm có nhiều chồng lấn với hai nhóm kia) những khách hàng giàu có – sẽ là đối tượng thu hút các chủ nhà cho thuê – bởi vì ít có khả năng những khách hàng này sẽ chậm thanh toán tiền nhà hoặc sẽ lạm dụng quyền ngừng thanh toán, vốn là một quyền mà nếu càng được dùng nhiều thì càng chứng tỏ người đi thuê nhà là người nghèo.

Người bị thua thiệt vì sắc lệnh sẽ là một số chủ nhà cho thuê… là tầng lớp những khách hàng nghèo nhất và những người đi thuê nhà trong tương lai.

Ngày càng có nhiều tài liệu được chứng thực về tác động của các luật lệ, quy định của nhà nước đối với thị trường nhà cho thuê… Ý nghĩa của chúng không phải là nhằm chứng minh sắc lệnh ở Chicago là không có cơ sở, mà nhằm chỉ ra rằng thị trường nhà cho thuê vận hành đúng như lý thuyết kinh tế đã dự đoán: Nếu giá nhà cho thuê bị ép giảm hoặc chi phí của việc cho thuê bị ép tăng, thì cung sẽ giảm và nhiều người đi thuê nhà, mà thường là người nghèo hoặc các khách hàng mới trên thị trường, sẽ bị thiệt hại. Tiền đề duy nhất trong kinh tế học mà các nhà kinh tế Mỹ ít có bất đồng với nhau nhất là “áp mức trần giá cho thuê nhà sẽ làm giảm số lượng và chất lượng nhà ở cho thuê”.

(Hết phần trích dẫn ý kiến của Chánh án Posner)

Lưu ý rằng trong vụ án “Hội Môi giới Bất động sản vs. Chicago”, tòa án không tuyên vô hiệu bản sắc lệnh của thành phố về kiểm soát giá cho thuê nhà. Tòa án không được tuyên vô hiệu một đạo luật chỉ vì lý do nó là một chính sách kinh tế tồi. Các thẩm phán chỉ có thể tuyên vô hiệu những đạo luật được thông qua chính đáng nếu chúng đi ngược lại với hiến pháp liên bang hoặc hiến pháp bang. Trong trường hợp này, tòa án không tìm thấy cơ sở nào trong hiến pháp để tuyên vô hiệu sắc lệnh về kiểm soát giá cho thuê nhà. Tuy nhiên, ý kiến thuận của Chánh án Posner đã nhấn mạnh tầm quan trọng của việc giới lập pháp nắm được các nguyên tắc kinh tế căn bản.